전세 만기가 코앞인데 집주인은 “다음 세입자가 구해져야 줄 수 있다”는 말만 되풀이합니다. 이사 갈 집 잔금일은 정해져 있고, 보증금이 묶이면 계획이 전부 어그러집니다. 결론부터 말하면, 보증금 반환은 새 세입자가 구해지는지와 무관한 임대인의 법적 의무입니다. 그리고 임차인은 순서만 제대로 지키면 보증금에 대한 권리를 그대로 유지한 채 이사할 수 있습니다.
먼저 계약을 확실히 끝내야 합니다 ― 갱신거절 통지
보증금 반환을 청구하려면 임대차가 종료되어야 합니다. 만기에 나가려면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 “계약을 연장하지 않겠다”는 뜻을 알려야 합니다(주택임대차보호법 제6조). 이 통지를 놓치면 계약은 이전과 같은 조건으로 묵시적 갱신됩니다.
묵시적으로 갱신됐더라도 방법은 있습니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료되어 보증금을 청구할 수 있습니다(같은 법 제6조의2). 다만 그 3개월을 기다려야 하므로, 이사 계획이 있다면 통지 시점을 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.
통지는 문자나 카카오톡으로 해도 유효하지만, 임대인이 “못 받았다”고 다투는 경우가 있으므로 기록이 남는 방법으로 하고, 분쟁 조짐이 보이면 내용증명으로 확실히 남겨두는 것이 안전합니다.
“새 세입자가 구해지면 주겠다”는 말은 법적 이유가 되지 않습니다
실무에서 가장 흔히 듣는 말이지만, 임대인의 보증금 반환의무는 다음 세입자가 구해지는 것을 조건으로 하지 않습니다. 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을 돌려줘야 하고, 새 세입자를 구하지 못한 사정은 임대인이 부담해야 할 위험이지 임차인에게 떠넘길 수 있는 것이 아닙니다.
한편 보증금 반환과 주택 인도(집을 비워 돌려주는 것)는 동시이행 관계입니다. 임차인은 “보증금을 받을 때까지 집을 비워주지 않겠다”고 버틸 수 있고, 그동안 계속 거주해도 됩니다. 반대로 이 관계 때문에, 집을 완전히 비워 돌려주기 전까지는 임대인에게 지연이자를 물리기 어렵다는 점도 알아두어야 합니다.
보증금을 받기 전에 이사부터 하면 안 됩니다 ― 임차권등기명령
많은 분이 여기서 결정적인 실수를 합니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 ‘주택의 점유 + 전입신고’를 유지해야 지켜집니다. 보증금을 못 받은 상태에서 짐을 빼고 전출해 버리면 이 권리가 사라지고, 그 사이 집이 경매로 넘어가면 순위에서 밀려 보증금을 떼일 수 있습니다.
그래서 부득이 먼저 이사해야 한다면 반드시 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 먼저 밟아야 합니다. 임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 단독으로 신청할 수 있고, 임차권등기가 마쳐지면 이사하고 전입을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 법 개정으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기가 이뤄질 수 있게 되어, 임대인이 송달을 피하며 버티는 수법도 통하지 않게 됐습니다.
실무상 주의할 점은 하나입니다. 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 신청만 해두고 등기 전에 전출하면 그 공백 동안 권리가 끊길 수 있습니다. 임차권등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
그래도 주지 않으면 ― 내용증명에서 보증금 반환 소송까지
임대차가 끝났는데도 반환이 미뤄지면, 통상 아래 순서로 진행합니다.
- 1. 내용증명 ― 계약 종료 사실과 반환 요구, 불이행 시 임차권등기·소송·지연이자 청구 방침을 공식적으로 통지합니다. 이 단계에서 태도를 바꾸는 임대인도 적지 않습니다.
- 2. 지급명령(독촉절차) ― 임대인이 반환 의무 자체를 다투지 않는다면, 법정에 나가지 않고 서류심리만으로 빠르고 저렴하게 집행권원을 얻을 수 있습니다.
- 3. 보증금 반환 소송 ― 임대인이 이의하거나 수리비 공제 등을 주장하며 다투면 통상의 민사소송으로 진행합니다.
소송까지 가면 이자가 크게 붙습니다. 집을 인도한 뒤부터는 민법상 연 5%의 지연이자를, 소송에서는 소장 부본이 송달된 다음 날부터 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법)의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 억대 보증금이라면 임대인에게도 상당한 압박이 되므로, 이 점을 내용증명 단계에서 미리 고지하는 것이 협상에 도움이 됩니다.
판결 이후 ― 강제경매, 그리고 보증보험이 있다면
판결이나 확정된 지급명령을 받고도 임대인이 버티면, 임차주택 자체에 대해 강제경매를 신청해 매각대금에서 우선변제권 순위에 따라 보증금을 회수할 수 있습니다. 임대인에게 다른 재산이 있다면 소송 전후로 가압류를 걸어 확보해 두는 것도 방법입니다. 승소보다 회수가 중요하다는 점은 대여금과 마찬가지입니다.
한 가지 먼저 확인할 것이 있습니다. 전세보증금 반환보증(HUG 주택도시보증공사·한국주택금융공사·SGI서울보증)에 가입돼 있다면, 소송보다 보증기관에 보증금 지급을 청구하는 쪽이 훨씬 빠릅니다. 다만 이행 청구에 임차권등기 등 요건이 붙는 경우가 많으므로 약관을 미리 확인하고 순서를 밟아야 합니다.
정리하면 이렇습니다. 만료 2개월 전 통지 → 내용증명 → (이사가 필요하면) 임차권등기 완료 확인 → 지급명령·소송 → 강제경매. 이 순서를 지키면 이사를 하더라도 보증금에 대한 권리는 지킬 수 있습니다. 반대로 순서를 건너뛰고 이사부터 하면, 받을 수 있던 보증금도 위험해집니다.
※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 보증금 분쟁은 계약 내용, 통지 시점, 등기·경매 상황에 따라 결론이 크게 달라지므로, 실제 문제가 있다면 변호사와 상담하시기 바랍니다.